Unzulässige Verwalterentlastung bei fehlerhafter Jahresabrechnung
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 22.12.2022
– 2-13 S 77/21 –
Beschluss über Entlastung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
Der Beschluss über die Entlastung eines Verwalters entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung fehlerhaft ist. Dies hat das Landgericht Frankfurt a.M. entschieden.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Auf einer Eigentümerversammlung im September 2020 wurde neben der Jahresabrechnung auch die Entlastung des Verwalters beschlossen. Mehrere Wohnungseigentümer waren damit nicht einverstanden. Sie verwiesen darauf, dass in der Jahresabrechnung eine Differenz von etwa 300 € bestand. Sie klagten daher gegen die Entlastung des Verwalters.
Amtsgericht wies Klage ab
Das Amtsgericht Offenbach wies die Klage ab, da die Jahresabrechnung nicht angefochten wurde. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Kläger.
Landgericht bejaht Unwirksamkeit der Verwalterentlastung
Das Landgericht Frankfurt a.M. entschied zu Gunsten der Kläger. Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Entlastung entspreche nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn keine Anhaltspunkte für einen Schadenersatzanspruch oder anderer Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar sind. Ist eine Jahresabrechnung fehlerhaft, so bestehe zumindest ein Anspruch auf Neuerstellung der Abrechnung.
Fehlende Anfechtung der Jahresabrechnung unerheblich
Die fehlende Anfechtung der Jahresabrechnung sei nach Ansicht des Landgerichts unerheblich. Bei der Beschlussfassung über die Entlastung seien Fehler der Jahresabrechnung unabhängig von der Frage zu berücksichtigen, ob diese später in Bestandskraft erwachsen oder nicht. Denn zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Entlastung habe ein Bestandskraft jedenfalls nicht vorgelegen. Ist die Jahresabrechnung fehlerhaft, bestehe jedenfalls zum Zeitpunkt der Versammlung ein Anspruch auf Neuerstellung einer fehlerfreien Abrechnung, so dass die Entlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dass nach Ablauf der Anfechtungsfrist die Jahresabrechnung bestandskräftig wird, führe nicht dazu, dass ein zunächst ordnungswidriger Beschluss im Nachhinein rechtmäßig wird.
