--- Anzeige ---
Homepage-Baukasten von Host Europe

Mietrecht: Betriebskostenabrechnung

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nicht abrechnungsfähig

Für Mieter wie für Vermieter immer wieder aktuell: Die Betriebskostenabrechnung, häufig auch als Nebenkosten bezeichnet. Da stellt sich jedes Jahr wieder die Frage: was darf der Vermieter als Nebenkosten zur Miete abrechnen und was nicht. Untersuchungen zufolge sind nämlich zwischen einem Drittel und der Hälfte aller Betriebskostenabrechnungen falsch.

Die Betriebskostenverordnung

Nach § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) können Vermieter und Mieter grundsätzlich vereinbaren, dass der Mieter neben der Miete noch Betriebskosten zahlt. Besteht eine solche Vereinbarung, was in aller Regel der Fall ist, bestimmt im weiteren die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in den Paragrafen 1 und 2, was im einzelnen als Betriebskosten abgerechnet werden darf und was nicht.

Nach § 1 Abs.1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, „die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Im Absatz 2 dieser Vorschrift bestimmt die BetrKV des weiteren, was nicht zu den abrechnungsfähigen Betriebskosten zählt. Nicht dazu gehören demnach: 1. Verwaltungskosten. Das sind „die Kosten der zu Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung“.

Ebenfalls nicht dazu gehören: 2. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Das sind „die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.“

Nur laufende Kosten abrechnen

Maßgeblich für die Abrechnungsfähigkeit von Nebenkosten (Betriebskosten) ist nach der gesetzlichen Regelung also das Kriterium, ob Kosten dauerhaft und objektbezogen entstehen. Einmalige Kosten sind dagegen nicht umlagefähig. Darüber, was dann im Sinne der BetrKV im Einzelfall zu den umlagefähige Kosten und was zu den nicht umlagefähigen Kosten zählt, entsteht zwischen Mietern und Vermietern nicht selten Streit. Und das, obwohl in § 2 BetrKV ein umfangreicher Katalog enthalten ist, was im einzelnen als umlagefähige Kosten zu gelten haben. Nachfolgend einige Beispiele, wie Gerichte hierüber in nicht eindeutigen Fällen entschieden haben.

Abrechnungsfähig sind

– Wartungskosten für technische Anlagen (Bundesgerichtshof, Az. VIII 123/06)
– Kosten für Dachrinnenreinigung (Bundesgerichtshof, Az. VIII 167/03)
– Pförtnerkosten, soweit das erforderlich ist (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 78/04)
– Kosten für regelmäßige Legionellenprüfung (Bundesgerichtshof, Az. VIII 123/06
– Kosten für regelmäßige Ungezieferbekämpfung (Landgericht Siegen, Az. 3 S 43/92)

Nicht abrechnungsfähig sind

– Kosten für Dachbegrünung (Amtsgericht Köln, Az. 206/C 232/15
– Kosten für Baumfällung (Landgericht Berlin, Az. 63 S 217/17
– Kontrollkosten für Standfestigkeit von Bäumen (Amtsgericht Bottrop, Az. 11 S 81/01)
– Kosten für einmalige Ungezieferbekämpfung:
   – Kakerlakenbefall (Amtsgericht Hamburg, Az. 45 C 35/01)
   – Rattenbefall (Landgericht Berlin, Az. 65 S 129/10
   – Ameisenbefall (Amtsgericht Oberhausen, Az. 32 C 358/96

Dietrich Kantel