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Wohnungseigentum: Kurzzeit- und Ferienvermietung

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an Kurzzeitnutzer oder als Ferienwohnung kann von der Eigentümergemeinschaft nicht gegen den Willen des Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss untersagt werden. Eine solche Änderung der Zweckbestimmung einer Wohnung kann nur durch einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wirksam erfolgen. So entschied es nun der Bundesgerichtshof.

Der Fall

Nutzung als Ferienwohnung muss die Eigentümerschaft einstimmig beschließen © pixabay.com

Die Teilungserklärung einer Wohnimmobilie mit acht Wohnungen im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält eine Regelung, die es Wohnungseigentümern gestattet, eine Wohnung auch kurzzeitig, z.B. als Ferienwohnung zu vermieten. Desweiteren bestimmt eine andere Klausel, eine sogenannte „Öffnungsklausel“, das die Teilungserklärung mit einem Quorum von 75% aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit dieser Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung im März 2017 eine Änderung der Teilungserklärung: Die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Beschäftigte oder andere Mieter von kurzer Dauer oder die Nutzung als Werkswohnung soll nicht mehr zulässig sein.

Die betroffene Wohnungseigentümerin erhob gegen diesen Beschluss die sogenannte „Beschlussmängelklage“. Das angerufene Amtsgericht Papenburg stellte in seinem Urteil die Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses fest. In der Berufungsinstanz bestätigte das Landgericht Aurich die Entscheidung des Amtsgerichtes.

Bundesgerichtshof: Beschluss ist unwirksam

In der vom Landgericht zugelassenen Revision entschied der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr ebenfalls und endgültig: Der Beschluss der Eigentümerversammlung aus März 2017 ist rechtswidrig. Es fehle die Zustimmung der die Beschlussmängelklage erhobenen Wohnungseigentümerin.

Bei Teileigentum, das Wohnzwecken diene, handele es sich um eine Zweckbestimmung mit sogenanntem „Vereinbarkeitscharakter“. Grundsätzlich umfasse eine zulässige Wohnnutzung auch die Vermietung an täglich oder wochenweise wechselnde Feriengäste. Im vorliegenden Fall sei diese Nutzungsart in der Teilungserklärung sogar ausdrücklich gestattet. Und weiter heißt es in der Begründung der BGH:
Im vorliegenden Fall erlaube die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar Vereinbarungen, wie hier eine Änderung / Einschränkung der spezifischen Art der Wohnnutzung mit einer qualifizierten Mehrheit ((hier: 75%) zu ändern. Zum Zwecke des Minderheitenschutzes seien aber bestimmte und inhaltlich fundamentale Schranken zu beachten. Dies gelte vor allem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbar, in diesem Fall jedoch ein „mehrheitsfestes“ Recht der Sondereigentümer der Wohnungen beträfen. Die Zweckbestimmung des Teileigentums zu Wohnzwecken sei ein solches mehrheitsfestes Recht. Der angefochtene Mehrheitsbeschluss verenge die zuvor weite Zweckbestimmung der Wohnungen und schränke damit das in § 13 Abs.1 WEG gewährleistete Recht jedes Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Ein solcher fundamentaler Eingriff in das Eigentumsrecht könne daher nur mit Zustimmung aller Teileigentümer erfolgen.

Störungen müssen aber nicht hingenommen werden

Gegen Störungen, die von solchen kurzzeitig vermieteten Wohnungen ausgingen, seien die übrigen Miteigentümer auch keinesfalls wehrlos, so der BGH in seinem Urteil weiter. Gegen Störungen durch etwaige Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder durch Lärmbelästigung könnten sich die übrigen Miteigentümer erforderlichenfalls mit einem Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 WEG zur Wehr setzen. Allein der in diesem Verfahren vorgetragene „Störungsgrund“, dass die kurz wechselnden Mieter den übrigen Bewohnern unbekannt seien, stelle eben keine solche Störung im Sinne dieser Vorschrift dar.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.4.2019, Az.: V ZR 112/18

Gesetzesgrundlagen:

§ 13 WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
(1) „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit dem im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“

§ 15 WEG
(3) „Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.“

Mitgeteilt und erläutert von Dietrich Kantel