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Mietrecht: Härtefall bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Mieter dürfen nach Modernisierungsarbeiten im Haus, nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden © pixabay.com

Mieter, die sich nach Modernisierungsarbeiten am Haus die Miete nicht mehr leisten können, dürfen vom Vermieter nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden. Neben der Größe der Wohnung muss auch die langjährige Verwurzelung des Mieters im Rahmen einer Härtefallabwägung zugunsten des Mieters berücksichtigt werden. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH).

Der Fall

Der Mieter bewohnt eine knapp 86 qm große Wohnung in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der Mietvertrag wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Mieters abgeschlossen. Er bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete einen monatlichen Beitrag von rund 463 Euro. Seit Juni 2016 betrug die monatliche Kaltmiete rund 574 Euro zzgl. eines Heizkostenvorschusses von 90 Euro /Monat.

Die Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und an der Außenfassade durchführen, ersetzte die alten Balkone durch größere mit einer Fläche von je 5 qm und nahm einen seit den 1970er Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb.Die Vermieterin erhöhte darauf die Monatskaltmiete um 240 Euro. Dagegen klagte der Mieter mit dem Einwand, dass die Erhöhung für ihn eines finanzielle Härte bedeute und begehrte vom Gericht die Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Erhöhung verpflichtet sei.

Prozessverlauf

Das Amtsgericht (AG) gab dem Kläger nur insoweit Recht, als es die Mieterhöhung zum Teil, nämlich in Höhe von 70 Euro für die Wiederinbetriebnahme des Aufzuges der Vermieterin nicht zusprach. Im übrigen wies das AG die Klage ab.
In der Berufung wandelte das Landgericht (LG) Berlin das Urteil des AG weitgehend zu gunsten des Mieters dahingehend ab, dass dieser nur eine Erhöhung von 4,16 Euro monatlich zu zahlen habe. Das war der Anteil, den die Vermieterin anteilig für Dämmarbeiten der obersten Geschossdecke auf die Monatsmieten umgelegt hatte. Das LG stellte dabei fest, die Vermieterin könne dem Mieter insbesondere nicht vorhalten, er lebe über seine Verhältnisse, weil er die 86 qm große Wohnung nunmehr alleine bewohne, wobei für Hartz-IV-Bezieher, wie den Mieter eine Wohnungsgröße von 50 qm als angemessen gelte.
Gegen das Urteil des LG legte die Vermieterin Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein.

BGH: Härtefallregelung schützt Mieter im Einzelfall …

Der BGH bestätigte die Rechtsauffassung des LG im Wesentlichen und führte dazu weiter aus: Im vorliegenden Fall der Modernisierungserhöhung der Miete hätten andere Maßstäbe zu gelten als bei der Gewährung von Sozialhilfe. Die dort mit 50 qm als angemessen festgelegte Wohnungsgröße solle gewährleisten, dass sich niemand auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. In diesem Fall, so die BGH-Richter, gehe es jedoch darum, ob ein Mieter, der auf die Modernisierung keinen Einfluss hat, seinen bisherigen 55-jährigen Lebensmittelpunkt behalten dürfe.

… aber:

Dennoch hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur Neuentscheidung unter Beachtung folgender Maßgabe an das Berufungsgericht zurück:

Zwar schütze das Gesetz Mieter, die eine Mieterhöhung so hart treffen würde, dass diese auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dann sei eine Mieterhöhung ausgeschlossen.

Jedoch könne sich ein Mieter in zwei Ausnahmefällen dennoch nicht auf eine finanzielle Härte berufen. Nämlich einmal, wenn das Haus durch die Modernisierungsarbeiten nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt würde. Und zum anderen, wenn der Vermieter zur Modernisierung aufgrund gesetzlicher Auflagen gezwungen ist.

Da das LG in seinem Urteil zu diesen Punkten keine Prüfung vorgenommen habe, sei der Fall nicht umfassend gewürdigt worden und über diese Fragen habe das LG nunmehr in einem neu zu begründenden Urteil ergänzend zu entscheiden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9.10.2019, Az.: VIII ZR 21/19

(ka)