--- Anzeige ---
Homepage-Baukasten von Host Europe

Wohnungsmietrecht: Verwertungskündigung

Der Vermieter einer Wohnung darf nach § 573 Abs.2 BGB den Mietvertrag kündigen, wenn er die Immobilie nur so wirtschaftlich angemessen verwerten kann und ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses sonst erhebliche wirtschaftliche Nachteile erwachsen. Das Landgericht Osnabrück setzt die Hürden dafür jedoch sehr hoch an.

Der Fall

Eine Gemeinde im Emsland war Eigentümerin einer Immobilie mit ursprünglich vier Wohnungen. Von diesen war tatsächlich jedoch nur eine Wohnung vermietet und bewohnt. Für eine Monatsmiete von nur 40 Euro nutzte der Mieter das gesamte Dachgeschoss des Hauses, obwohl er dort nur eine von zwei dort vorhandenen Wohnungen angemietet hatte. Im Übrigen stand das Haus leer. Die letzte Mieterhöhung hatte die Gemeinde in den 1950er Jahren vorgenommen. Das Haus wies einen erheblichen Investitionsstau aus, da seither keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden waren.

Im Jahr 2016 wollte die Gemeinde die Immobilie zu einem Mindestkaufpreis von 60.000 Euro veräußern und kündigte zugleich dem einzigen Mieter. Sie begründete die Kündigung damit, dass die erforderliche Sanierung des Gebäudes durch die Gemeinde wirtschaftlich nicht darstellbar sei und der Verkauf die einzig sinnvolle Nutzung sei. Der Mieter widersprach der Kündigung erklärte diese für unwirksam.

Amtsgericht: Kündigung ist zulässig

Deswegen erhob die Gemeinde vor dem Amtsgericht Meppen gegen den Mieter Räumungsklage und erhielt Recht: Unter Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen entschied das Amtsgericht, dass die Gemeinde nach der Vorschrift des § 573 Abs.2 Nr.3 BGB die Kündigung zu Recht aussprechen durfte. Die Gemeinde habe ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Gebäudes und zur Erzielung eines bestmöglichen Kaufpreises sei die Veräußerung der Immobilie nur in geräumtem Zustand darstellbar. Im ungeräumten Zustand sei die erforderliche Sanierung wegen der niedrigen Miete nicht refinanzierbar und deswegen wirtschaftlich nicht zumutbar.

Landgericht: Kündigung ist nicht zulässig

Auf die Berufung des Mieters hob das Landgericht (LG) Osnabrück das Urteil des Amtsgerichtes auf und wies die Räumungsklage der Gemeinde ab. Das LG stellte in seinem Urteil fest, dass die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. die Zumutbarkeit dessen Fortsetzung der Abwägung bedürfe. Und diese Güterabwägung gehe im zu entscheidenden Fall zulasten der Gemeinde aus.

Dabei sei zu berücksichtigen, dass der geringe Mietertrag des Objektes auf Versäumnissen der Gemeinde selber beruhe, da diese über Jahrzehnte erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nicht durchgeführt und das Haus so habe verfallen lassen. Damit habe sie als Vermieterin gegen ihre eigenen Obliegenheiten zur Instandhaltung verstoßen, zu denen sie gemäß § 535 Abs1 Satz 2 BGB grundsätzlich verpflichtet sei.

Ergänzend bemängelte das LG, dass die Gemeinde vor Ausspruch der Kündigung nicht erkundet habe, welchen Kaufpreis sie im vermieteten und welchen sie im unvermieteten Zustand erzielen könnte. Dabei sei ein gewisser Preisabschlag bei Verkauf im vermieteten Zustand durch aus zumutbar. Und das gelte für die Gemeinde als öffentlich-rechtlicher Körperschaft insbesondere. Darüber hinaus habe die Gemeinde auch keinerlei Anstrengungen unternommen, das Gebäude in vermieteten Zustand zu veräußern. Schließlich sei angesichts des angespannten Marktes für Wohnimmobilien auch auch keinesfalls abwegig, dass bei entsprechenden Vermarktungsbemühungen auch ohne Kündigung des Mietverhältnisses ein Käufer zu einem attraktiven Kaufpreis hätte gefunden werden können. Im entschiedenen Fall hatte die Gemeinde den Verkauf lediglich auf ihrem eigenen „Schwarzen Brett“ annonciert.

– Landgericht Osnabrück, Urteil vom 29.1.2020, Az.: 1 S 117/19 (Quelle: ra-online GmbH)

Vorschriften:

§ 573 BGB
(1) Der Vermieter kann die Wohnung nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
…3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; …

§ 535 BGB
(1) Durch den Mietvertrag wir der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch die Mietsache während der Mietdauer zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Mitgeteilt und erläutert von Dietrich Kantel