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Unrenoviert gemietete Wohnungen: Vermieter und Mieter müssen sich Schönheitsreparaturen teilen

Mieter, die vor längerer Zeit eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß bezogen haben und in deren Mietvertrag die Renovierungskosten den Mietern nicht wirksam übertragen wurden, können vom Vermieter Renovierung verlangen. Jedoch müssen sie sich dann an den Kosten beteiligen. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden.

Die Fälle

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte höchstrichterlich über zwei ähnlich gelagerte Fälle grundsätzlich zu entscheiden Download corona app from rki.

© RainerSturm_pixelio.de_

In dem einen Fall hatten die Kläger im Jahr 2002 von den Vermietern in Berlin eine Wohnung übernommen, die bei der Überlassung unrenoviert war. Im Formularvertrag war jedoch eine standardmäßige Renovierungspflicht für die Mieter enthalten. Weil sich der Zustand der Wohnung in den Folgejahren nach und nach erheblich verschlechtert habe, verlangten sie die Vermieterin im März 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Malerarbeiten gemäß einem von ihnen beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen herunterladen. Sie verlangten dafür von der Vermieterin zudem einen Kostenvorschuss für die Durchführung dieser Arbeit von rund 7.300 Euro an.

In dem anderen Fall verlangte der Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Durchführung konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Hier war dem Mieter die Wohnung im Jahr 1992 von der Rechtsvorgängerin der jetzt beklagten Vermieterin unrenoviert überlassen worden. Im Jahr 2015 verlangte die Vermieterin von den Mietern ergebnislos, dass diese den von der Vermieterin subjektiv festgestellten mangelhaften Renovierungszustand durch entsprechende Malerarbeiten durchzuführen video from arte mediathek. Dabei berief sich die Vermieterin auch auf die standardmäßige Renovierungsklausel im Formelmietvertrag.

Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Der BGH hat in beiden Fällen die Urteile aus den Berufungsinstanzen aufgehoben und die Sachen zur Neuverhandlung zurückverwiesen. Dabei müssen nun die Feststellungen des BGH wie folgt berücksichtigt werden:

Die Berufungsgerichte seien in beiden Fällen zwar zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter in den Formularverträgen unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, ihnen jedoch dafür nicht ein angemessener Ausgleich gezahlt worden ist fonts download for free. Demgemäß sind diese Renovierungsklauseln entsprechend der früheren Rechtsprechung des BGH unwirksam: Es gilt dann insofern die alleinige Erhaltungspflicht des Vermieters.

Wegen Renovierungsarbeiten nach so langer Zeit, hier 14 bzw. 25 Jahre sei dennoch folgendes auf beiden Seiten zu berücksichtigen:

Ausgangspunkt einer den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht sei grundsätzlich der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung an den Mieter power shell herunterladen. Wie in den zu beurteilenden Fällen also der unrenovierte Zustand gemäß Besichtigung und Übernahme.

Dann treffe nach langer Zeit einen Vermieter aber eine Instandhaltungspflicht, wenn der üblicherweise weiter eintretende weitere Verschleiß nach Wohnungsüberlassung den Zustand unter das Niveau seit der Überlassung verschlechtere. Was nach solchen Zeitabläufen ja auch naheliege.

Eine Wiederherstellung auf den vertragsgemäßen Anfangszustand „unrenoviert“ sei allerdings nicht praktikabel, so der BGH weiter; sei auch nicht wirtschaftlich sinnvoll und könne nicht im Vertragsinteresse vernünftiger Mietvertragsparteien liegen download the video posted to facebook. Sach- und Interessengerecht könne nur die Durchführung von Arbeiten sein, durch die der Vermieter – wenn es der Mieter denn verlangt ! – die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt, wodurch dann ja auch die zusätzlichen Gebrauchsspuren beseitigt würden, die der Mieter in den Folgejahren selber herbeigeführt habe. Die Wohnung befinde sich dann jedenfalls in einem besseren Zustand als zu dem Zeitpunkt, da der Mieter sie seinerzeit übernommen habe.

Daraus folge, dass zwischen den Vertragsparteien ein gerechter Ausgleich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu erfolgen habe terminkalender excel download kostenlos.

Ergebnis: Frische Renovierung gegen Kostenbeteiligung

Auf der Grundlage dieser Erwägungen entschied der BGH nunmehr grundsätzlich für diese Fallkonstellationen, dass der Mieter zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen muss. Insofern keine Besonderheiten im Einzelfall zu berücksichtigen seien, führe das regelmäßig zu einer hälftigen Kostenbeteiligung beider Mietparteien flac files.

– Bundesgerichtshof, Urteil vom 8.7.2020, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Maßgebliche Vorschriften

§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages
(1) Durch den Mietvertrag wird der Mieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten icloud drive fotos downloaden.

§ 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit einer Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 436 Schadenersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben
Der Schuldner ist verpflichtet die Leistung so zu erbringen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern office 2016 voor mac downloaden.

Mitgeteilt und erläutert von Dietrich Kantel