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Mietrecht: Verspätete Abrechnung der Betriebskosten

Die Mietnebenkosten genannt, sind vom Vermieter jährlich abzurechnen ©seppspiegl

Vorauszahlungen auf die Betriebskosten der Mietwohnung, auch Mietnebenkosten genannt, sind vom Vermieter jährlich abzurechnen. Dabei ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. So bestimmt es das Gesetz in Paragraf 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das kann schief gehen, wenn der Mieter ausgezogen und seine neue Anschrift dem Vermieter nicht bekannt ist.

Der Fall

Die Mieterin einer Wohnung war nach beendetem Mietverhältnis im Oktober des Jahres 2013 ausgezogen. Die neue Anschrift war dem Vermieter nicht bekannt. Jedoch hatte die vormalige Mieterin dem Vermieter ihre Mobilrufnummer genannt und bei der Post einen Nachsendeantrag eingerichtet. Dieser bestand bis Mai 2015. Die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2012 erhielt die Frau noch unter ihrer alten Anschrift via Postweiterleitung. Den darin ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag beglich sie.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 erhielt sie aber erst im Jahr 2015: Erst am 30.12.2014 hatte der Vermieter ihre neue Anschrift in Erfahrung gebracht. Er erhob sogleich Klage auf Zahlung des Nachforderungsbetrages. Erst mit der Zustellung der Klageschrift in 2015 erhielt die Mieterin so die Betriebskostenabrechnung.

Klage abgewiesen: keine Nachzahlung

Das zuständige Amtsgericht (Hamburg-Blankenese) wies die Klage des Vermieters ab. Der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch stehe ihm nicht zu. Denn die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 hätte der Ex-Mieterin spätestens am 31.12.2014 erreichen müssen, vgl. § 556 Abs.3 Satz 1 und 2 BGB. Der Vermieter könne sich, so der Richterspruch, auch nicht darauf berufen, dass die Mieterin es schuldhaft unterlassen habe, ihm ihre neue Anschrift mitzuteilen. Vielmehr habe der Vermieter gegen seine eigene Verpflichtung verstoßen, sich im Rahmen der Beendigung des Mietverhältnisse die neue Anschrift der Mieterin mitteilen zu lassen.

Anders wäre nach der Urteilsbegründung des Gerichtes zu entscheiden, wenn die Mieterin es vorsätzlich und aktiv unmöglich gemacht hätte für den Vermieter erreichbar zu sein. Ein solcher Fall läge hier jedoch nicht vor: durch die Einrichtung des Nachsendeantrages habe die Mieterin dafür gesorgt postalisch erreichbar zu sein. Zusätzlich habe sie dem Vermieter durch die Bekanntgabe ihrer Mobilfunknummer ermöglicht, mit ihr in Kontakt zu treten. Und schließlich hätte der Vermieter die neue Anschrift über eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt in Erfahrung bringen können.

Unterlassener Zustellversuch

Der Vermieter hätte darüber hinaus die neue Anschrift über eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt in Erfahrung bringen können. Und weil im vorliegenden Fall die Mieterin in örtlicher Nähe zum Vermieter wohne, hätte er ihr auch noch bis zum 31.12.2014 und damit rechtzeitig im Sinne von § 556 Abs.3 BGB die Abrechnung persönlich oder durch einen Boten zustellen können. Solche mögliche und rechtzeitige Zustellung aber habe er fahrlässiger Weise unterlassen.

Da die Zustellung der Betriebskostenabrechnung also erst nach der gesetzlichen 12-Monatsfrist erfolgte, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf die geltend gemachte Nachzahlung. Das Gericht stellt also darauf ab, dass nicht die Mieterin ein Verschulden trifft, dass die Nebenkostenabrechnung sie verspätet erreichte. Vielmehr liege das Versäumnis allein auf Seiten des Vermieters.

Quelle: Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 9.10.2015, Az.: 532 C 172/15
in: ra-online vom 24.4.2018

Mitgeteilt und erläutert von Dietrich Kantel