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Mietrecht: Gesonderte Pauschale für Verwaltung unwirksam

Eine Klausel im Wohnraummietvertrag, die zusätzlich zur Grundmiete vom Mieter pauschal Kosten für Verwaltung verlangt, ist unwirksam. So entschied es letztinstanzlich der Bundesgerichtshof.

Der Fall

©Rainer-Sturm_pixelio.de

Seit Mietbeginn im Juli 2015 zahlte ein Mieter eine monatliche Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 34,38 Euro. Diese Klausel war in dem Formularmietvertrag zusätzlich zur Grundmiete festgeschrieben. Diese zusätzliche Pauschale hielt der Mieter für unwirksam. Er verlangte daher von der Vermieterin die Rückzahlung der bisher gezahlten Beiträge. Da diese nicht zahlte, klagte der Mieter.

Amtsgericht weist Klage ab, Landgericht gibt Klage statt

Anders als das Amtsgericht Berlin-Mitte in erster Instanz, entschied das Landgericht Berlin zugunsten des Klägers. Um die in Rede stehenden Beiträge sei die Vermieterin nämlich im Sinne von § 812 Abs.1 BGB ungerechtfertigt bereichert. Deswegen habe der Kläger einen Herausgabeanspruch. Nach der Vorschrift des § 812 Abs.1 BGB muss derjenige etwas, das er ohne rechtlichen Grund erlangt, wieder herausgeben.
Die erhobene Pauschale sei unwirksam, so das Landgericht. Das ergebe sich aus § 556 BGB: Die Klausel verstoße gegen Absatz 1 dieser Vorschrift. Aus diesem Verstoß folge wiederum nach Absatz 4 der Vorschrift, dass diese Klausel unwirksam ist. Denn sie weiche zum Nachteil des Mieters von den in Absatz 1 bezeichneten umlagefähigen Betriebskosten ab.

Bundesgerichtshof bestätigt Landgericht, aber 

Da die Vermieterin gegen das Urteil des Landgerichtes Revision einlegte, hatte der Bundesgerichtshof (BGH) letztgültig zu entscheiden. Der BGH bestätigte das Urteil des Landgerichtes in vollem Umfang.

Allerdings weist der BGH darauf hin, dass ein Vermieter Verwaltungskosten sehr wohl in seine – offen zu legende – Betriebskostenkalkulation einbeziehen dürfe. Denn Verwaltungskosten seien letztlich zulässige Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs.1 BGB. Jedoch eine zu den Betriebskosten gesonderte ausgewiesene und dazu als „Pauschale“ bezeichnete Position im Klauselmietvertrag, wie es hier der Fall war, sei für den Mieter nachteilig und unwirksam.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2018, Az. VIII ZR 254/17

Vorschriften:

§ 556 BGB Vereinbarung über Betriebskosten
(1) Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück, oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen….
(2)…
(3)…
(4)Eine zum Nachteil Mieters von Absatz 1, …, abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 812 BGB Herausgabeanspruch
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise etwas auf dessen Kosten ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäftes bezweckte Erfolg nicht eintritt.

Mitgeteilt und erläutert von Dietrich Kantel