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Wucher beim Kauf der Wohnung – Vertrag nichtig

Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen. So ist es in § 138 BGB weiter bestimmt.

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Kann man die Kredite nicht mehr bedienen, droht die Zwangsversteigerung

Der Fall
Die Eigentümer zweier Eigentumswohnungen gerieten in finanzielle Schwierigkeiten und konnten die Kredite zur Finanzierung der Wohnungen nicht mehr bedienen. Es drohte die Zwangsversteigerung. Eine ortsansässige Maklerin bot den Eigentümern ihre Dienste zur Veräußerung der Wohnungen an. Eine Vermittlung gelang jedoch nicht. Kurz vor Ablauf der Frist für einen freihändigen Verkauf und der Zwangsversteigerung bot die Maklerin nunmehr an, die Wohnungen selber zu erwerben zusammen mit der Zusage, diese an die Eigentümer zurück zu vermieten. Der Kauf kam zustande und zwar zu einem Preis von 90.000 € für beide Wohnungen. Der Verkaufserlös reichte bis auf einen geringen Restbetrag gerade aus, die Verbindlichkeiten der Eigentümer zu decken. Nach den Feststellungen eines Sachverständigen hatten die Wohnungen tatsächlich aber einen Verkehrswert von 187.000 €. Die Maklerin verkaufte dieselben Wohnungen wenig später weiter und zwar zu einem Preis von 160.000 €. Das angerufene Landgericht Oldenburg hatte den Eigentümern Recht gegeben und deren Kaufverträge mit der Maklerin wegen sittenwidrigen Wuchers für nichtig erklärt. Gegen dieses Urteil wehrte sich die Maklerin mit der Berufung an das Oberlandesgericht (OLG). Dieses bestätigte jetzt das Urteil des Landgerichtes.

Zwangslage ausgenutzt
Das OLG urteilte, dass Leistung und Gegenleistung bei diesem Wohnungsverkauf zum Nachteil der früheren Eigentümer in einem besonders groben Missverhältnis stünden. Es ein Fall von Wucher gegeben, weil der tatsächliche Wert der Wohnungen mehr als doppelt so hoch gewesen sei, wie der vertragliche zwangsversteigerungKaufpreis. Auch habe die Maklerin die Zwangslage der Eigentümer vor der drohenden Zwangsversteigerung mit danach drohendem Auszug bewusst ausgenutzt und so den sehr niedrigen Kaufpreis durchsetzen können. Dass die Maklerin dabei das auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bewusst durchsetzte, sei offensichtlich, weil sie in der Region in dem Geschäftsbereich des An- und Verkaufs von Immobilien tätig und erfahren sei. Dazu sei weiterhin zu berücksichtigen, dass sie diese Wohnungen nur 5 Monate später zu dem weitaus höheren Kaufpreis von 160.000 € weiter veräußert habe. Der wucherische Charakter sei im auch nicht dadurch aufgehoben worden, dass die Maklerin die Wohnungen an die früheren Eigentümer zurück vermietet habe. Denn letztlich habe für diese keine tatsächliche Sicherheit bestanden, dass sie auf Dauer oder mindestens auf längere Zeit in der Wohnung verbleiben könnten. Denn die neuen Erwerber hätten bereits angekündigt, dass sie die Mietverträge wegen Eigenbedarfs kündigen würden.

Grundbucheintrag und Rückabwicklung
Mit diesem rechtskräftigen und nicht mehr anfechtbaren Urteil wurde erreicht, dass über den fehlerhaften Eigentumsübergang auf die Maklerin ein Vermerk im Grundbuch eingetragen wurde. Die Einzelheiten der Rückabwicklung der Kaufverträge ist nun auf der Grundlage des OLG-Urteils gesondert zu klären.

D.Kantel

 

Quelle: OLG Oldenburg, Aktenzeichen 1 U 61/14, Urteil vom 2.10.2014


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