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Mietrecht: Die Sache mit den Nebenkosten

Es gelten Fristen für die Abgabe der Nebenkostenabrechnung

Bis wann muss eigentlich der Vermieter die Nebenkostenabrechnung (juristisch: „Betriebskostenabrechnung“) erstellt und vor allem: zugestellt haben? Welche Fristen gelten. Was ist zu beachten. Wann ist die Abrechnung verspätet? Welche Konsequenzen hat das? Fragen, die immer wieder gestellt werden. Oft geht es ja auch um erhebliche Nachforderungen. Und die nächste Nebenkostenabrechnung kommt bestimmt…

Vermieter lassen sich oft viel Zeit

Vermieter oder die beauftragte Hausverwaltung haben mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nicht beliebig Zeit. Denn es gelten Fristen. § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt Fristen und Zeiträume, die bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten sind, regelt § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort bestimmt Absatz 3, Satz 2: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“

Der Abrechnungszeitraum

Maximal darf ein Abrechnungszeitraum mithin 12 Monate umfassen. Das Kalenderjahr ist dabei aus praktischen Gründen der zumeist gewählte Abrechnungszeitraum, also die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Andere 12-Monatszeiträume sind aber möglich und zulässig, längere Abrechnungszeiträume über 12 Monate hinaus dagegen nicht.

Möchte der Vermieter beispielsweise mit der Begründung, dass das Mietverhältnis erst so kurz vor Ende der Abrechnungsperiode begonnen hat, mit der Nebenkostenabrechnung bis zum Ende der Nebenkostenabrechnung des Folgejahres warten, so ist dies gesetzlich nicht zulässig und die Nebenkostenabrechnung wäre unwirksam. Kürzere Zeiträume, z.B. weil der Mietbeginn erst später im Jahr war und laut Mietvertrag grundsätzlich nach Kalenderjahr abzurechnen ist, sind möglich und zulässig. Das gleiche gilt natürlich, wenn das Mietverhältnis im Abrechnungsjahr schon vor dem 31.12. endet.

Die Abrechnungsfrist

Zur Vereinfachung wird zur Beurteilung der Rechtzeitigkeit einer Nebenkostenabrechnung hier das Kalenderjahr als Standard gewählt. Grundsätzlich gilt dann also jeweils der 31. Dezember als Ende des Abrechnungszeitraumes. Und § 556 BGB bestimmt also (siehe oben) dass die Abrechnung dem Mieter „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“ ist.

Das würde für die Nebenkostenabrechnung für das zurück liegende Kalender-Abrechnungsjahr 2016 zunächst bedeuten, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter vom Vermieter spätestens am 31.12.2017 präsentiert werden müsste. Allerdings fällt in diesem Jahr der 31.12. auf einen Sonntag. Und zudem ist der darauffolgende Tag, also der 1.1.2018 ein Feiertag (Neujahr). Deswegen braucht die Nebenkostenabrechnung für 2016 zur Einhaltung der gesetzlichen Abrechnungsfrist in diesem Fall erst am 2.Januar 2018 beim Mieter zugehen.

In den übrigen Jahren, in denen der 31.12. nicht auf einen Sonn- oder Feiertag fällt, muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter allerdings zwingend spätestens am Sylvestertag zugegangen sein.

Merken:
Es gilt grundsätzlich die Vorschrift des § 193 BGB: Der Termin für eine Frist verschiebt sich auf den nächsten Werktag, wenn der Fristablauf auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt.

Wichtig: Eine Nebenkostenabrechnung, die die Abrechnungsfrist nicht einhält und dem Mieter erst verspätet zugeht, braucht der Mieter nicht zu akzeptieren. Verlangt der Vermieter in einer solchen verspäteten Abrechnung etwa eine Nachforderung auf die Nebenkosten, braucht der Mieter diese nicht zu zahlen.

Sylvester: Eine Frage der Uhrzeit

Erhält ein Mieter erst an Silvester die Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr, kommt es im Zweifel darauf an, ob nach den Umständen damit zu rechnen ist, dass der Mieter von der Abrechnung so spät ausgerechnet an einem Tag wie Sylvester noch Kenntnis erlangt. Dazu haben Gerichte einige Entscheidungen getroffen. 

Amtsgericht Köln, Urteil v. 21.4.2005, Az.: 210 C 31/05:
Abrechnung nicht rechtzeitig/ fristgerecht, wenn Vermieter diese um 19 Uhr an den Mieter faxt

Amtsgericht Hamburg-St.Georg, Urteil v. 16.6.2005, Az.: 921 C 37/05:
Abrechnung ist rechtzeitig/ fristgerecht, wenn sie zwischen 12 und 13 Uhr im Briefkasten des Mieters ist

Amtsgericht Ribnitz-Damgarten, Urteil v. 11.12.2006, Az.: 1 C 324/06:
Abrechnung nicht rechtzeitig / fristgerecht bei Einwurf in den Briefkasten des Mieters um 18:30 Uhr

Amtsgericht Lüdenscheid, Urteil v. 23.9.2011, Az.: 93 C 21/11:
Abrechnung nicht rechtzeitig/ fristgerecht bei Einwurf in den Briefkasten des Mieters um 17 Uhr.

Dietrich Kantel

 




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