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Heizung kalt: die Rechte der Mieter

kalte Wohnung

Tee mit Rum hilft nicht auf Dauer ©djd/Isocell

Der Winter kommt und die Heizung ist ausgefallen. Da kann es in der Wohnung schon einmal richtig ungemütlich werden. Heißer Tee mit Rum kann auf Dauer nicht allein helfen. Welche Rechte hat der Mieter? rantlos erklärt die Rechtslage.

Der Vermieter hat in den Wintermonaten dafür zu sorgen, dass der Mieter in den Wohnräumen eine Temperatur von 20 Grad Celsius herstellen kann und zwar zwischen 6 Uhr morgens und 24 Uhr abends. In den Nachstunden dazwischen müssen 18 Grad erzielt werden können. So die einschlägige Rechtsprechung. Leistet die Heizungsanlage das nicht oder fällt sie gar komplett aus, muss der Mieter das nicht hinnehmen. Schließlich geht es nicht nur um ein wohliges Wohngefühl. Im Zweifel ist bei Kälte auch die Gesundheit gefährdet, Feuchtschäden können auftreten bis hin zur Schimmelbildung.

Die Heizperiode
Eine verbindliche Heizperiode kann im Mietvertrag geregelt sein. Ist das nicht der Fall, muss im Zweifel ein Gericht darüber entscheiden, da gesetzliche Bestimmungen nicht bestehen. Und weil es insofern auch keine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt, entscheiden örtliche Gerichte unterschiedlich. Als Richtschnur können aber zwei Gerichtsentscheidungen dienen: das Landgericht Wiesbaden nimmt als einklagbare Heizperiode den Zeitraum vom 15.September bis zum 15.Mai an (LG Wiesbaden, Az. 8 S 135/89, Beschluss vom 29.9.1989); das Landgericht Berlin die Zeit zwischen dem 1.Oktober bis zum 30.April (LG Berlin, Az. 61 S 37/02, Urteil vom 29.7.2002).

Mietmangel Der Teil- oder Komplettausfall der Heizung stellt juristisch formuliert einen Mangel der Mietsache, d.h. der Mietwohnung dar. Ein Mangel der Mietsache eröffnet dem Mieter Ersatzansprüche. So kann der Mieter z.B. eine Mietminderung beanspruchen. Diese richtet sich nach der Dauer und auch dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Einfach gefragt: wie lange war/ist es kalt und vor allem auch, wie tief waren/sind die Raumtemperaturen? Darüberhinaus kann der Mieter aber auch selber Abhilfe schaffen, indem er selber Handwerker beauftragt. Die anfallenden Kosten kann er dann dem Vermieter in Rechnung stellen, respektive zusätzlich zur Mietminderung von den Mietzahlungen einbehalten. Aber Achtung: dazu muss der Vermieter zuvor über den Mangel in Kenntnis gesetzt und ihm eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden. Grundsätzlich gilt: diese Frist kann umso kürzer sein, je kälter es in der Wohnung ist.

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Mietminderung bei Heizungsausfall

Minderung der Miete – wie viel ?
Einen Überblick, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, bietet die nachfolgende Übersicht einschlägiger Einzelfallentscheidungen deutscher Gerichte:
– 100% vollständiger Heizungsausfall von September bis Februar
Landgericht Berlin, Az. 65 S 70/92, Urteil vom 20.10.1992
– 75%   vollständiger Heizungsausfall von November bis Februar
Landgericht Berlin, Az. 7 O 80/74, Urteil vom 15.5.1975
– 50%  Heizungsausfall in der Wohnung außer der Küche März bis April
Landgericht Berlin, Az. 64 S 273/90, Urteil vom 25.1.1991
vollständiger Heizungsausfall von Februar bis März
Landegericht Bonn, Az. 6 S 396/81, Urteil vom 2.11.1981
– 25%   vollständiger Heizungsausfall im Monat Dezember
Amtsgericht Frankfurt/Main, Az. 46 C 588/11-76, Urteil vom 22.3.1973

Außerhalb der Heizperiode
In den Monaten außerhalb der Heizperiode kann dagegen nur ausnahmsweise eine Mietminderung beansprucht und durchgesetzt werden, wenn zum Beispiel für die Jahreszeit außergewöhnlich niedrige Außentemperaturen herrschen. Hier kommt es für den Einzelfall darauf an, dass der Mieter genau darlegt, an welchen Tagen es so kalt gewesen ist, dass eine Beheizung der Wohnung unbedingt erforderlich gewesen ist. Hier gilt aber sicherheitshalber, dass der Mieter den Vermieter wegen der besonderen Umstände kurzfristig zum Beheizen aufgefordert haben sollte.

Dietrich Kantel




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