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Die Mietneben- kosten- nachzahlung

Ein Nachzahlungsanspruch aus aus einer Betriebskostenabrechnung kann verjähren. Es gilt die sogen. „regelmäßige“ Verjährungsfrist des § 195 BGB und die ist drei nebenkosten-01Jahre. Allerdings beginnt diese Frist erst mit dem Schluß desjenigen Jahres, in welchem dieser Nachzahlungsanspruch entsteht.

Der Anspruch entsteht jedoch nur dann, wenn die Abrechnung korrekt ist und wenn sie „dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes“ mitgeteilt wurde, so das Gesetz (§ 556 Abs.3 BGB).
Erhält der Mieter die Betriebskostenabrechnung für das abgelaufene Jahr 2015 im Dezember 2016 verjährt mit Ablauf des 31.12.2019. Gleiches gilt aber auch, wenn die Abrechnung für 2015 dem Mieter schon im April 2016 mitgeteilt wurde. Auch hier würde die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2019 eintreten: denn in beiden Fällen beginnt die Verjährungsfrist ja erst am 1.1.2017, Null Uhr.

Abrechnungszeitraum

Das Gesetz regelt aber auch, welchen Zeitablauf der Vermieter für die jeweilige Abrechnung der Betriebskosten zu beachten hat. Er kann sich damit nicht beliebig lange Zeit nehmen. Einmal ist er verpflichtet diese Abrechnung grundsätzlich jährlich vorzunehmen. Das kann je Kalender sein oder auch ein anderer, regelmäßiger 12-Monatsrythmus. Aber der Zeitraum darf auch nicht mehr als 12 Monate umfassen. Nachforderungen, die der Vermieter aus einer Abrechnung verlangt, die mehr als 12 Monate umfaßt sind nicht zulässig. Diese Betriebskostenabrechnung ist dann unwirksam und der Mieter kann die Zahlung insgesamt verweigern. Eine Abrechnung über einen kürzeren Zeitraum ist aber zulässig.

Abrechnungsfrist und -form

Die Abrechnung muß dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden und die Abrechnungsposten müssen aufgeschlüsselt und nachvollziehbar sein. Die bloße (schriftliche) Mitteilung, es sei nach Auflistung aller Nebenkosten ein Nachzahlungsbetrag „x“ zu zahlen, reicht also nicht aus.

Die schriftliche Abrechnung muß dem Mieter also spätestens mit dem Ablauf des 12. Monats des Abrechnungszeitraumes zugegangen sein. Abrechnung, die dem Mieter später zugeht, ist grundsätzlich unwirksam. Die Folge: der Mieter ist dann zur Zahlung nicht verpflichtet.

Ist ein Mietverhältnis bereits früher beendet und der Mieter bereits ausgezogen, ändert dies nichts. Abrechnungsperiode und Abrechnungsfrist bleiben gleich.

Verjährte Betriebs­kosten­forderung und Miet­sicherheit

Ist eine Betriebskostennachforderung erst einmal verjährt, kann der Vermieter sich nicht etwa aus der Mietsicherheit „bedienen“ oder deren Herausgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses gänzlich verweigern. Zwar steht dem Vermieter grundsätzlich in bestimmten Fällen das sogen. Vermieterpfandrecht zu und dieses kann grundsätzlich das Eintreten der Verjährung hindern (§ 216 Abs.1 BGB. Das gilt jedoch nicht in Bezug auf Nebenkostennachforderungen und die hinterlegte Mietsicherheit. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) erst jüngst grundsätzlich entschieden.
Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei Betriebs­kosten­nachforderungen nämlich um sogen. „wiederkehrende Leistungen“ und für diese gilt die Vorschrift des § 216 Abs.3 BGB. Bei solchen wiederkehrenden Leistungen ist der Eintritt der Verjährung nicht gehindert (BGH, Urteil vom 20.7.2016, Az.: VIII ZR 263/14)

Dietrich Kantel





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